바닥에서 순자산 30억까지, 그리고 다시 시작합니다

안녕하세요. 바닥부터 시작해 순자산 30억 원을 만들기까지, 실제로 겪었던 자산 재편 과정을 정리해 보려고 합니다.

투자 이론보다는, '실거주'와 '왜 그런 선택들을 했는지에 대해 작성해 보고자합니다." 저의 시행착오가 글을 보는 분들의 투자 전략에 작은 도움이 되었으면 합니다. 제가 아주 큰 성공을 한것도 아니고, 시기를 잘 탄 것도 아니고, 라이프 사이클에 따라 꾸준히 관리하고 성장한 이야기 정도 될 듯 싶습니다.

1. 시작은 작은 것부터: 당산 24평 전세 살기(2016년, 3.7억)

신혼 집입니다. 열심히 모았고, 열심히 살아온 첫 집입니다. 결혼을 하고 어쩔 수 없이 두 사람의 직장 중 아내에게 그나마 가까운 집을 얻었습니다. 대출 열심히 갚았습니다. 일년에 7000만원 정도씩 모았습니다. 네 우습지만, 여행도 없었고 다들 즐기는 외식도 없었습니다. 신혼이 가장 돈을 모으기 좋은 시기이기도 돈을 가장 많이 쓰기도 좋은 시기입니다. 다시 돌아 간다면.. 저는 그래도 조금은 쓸 것 같습니다. 신혼 때 그 흔한 여행 한번 가보지 않았기에 아쉬움이 남아 있습니다. 그리고 집을 사야겠구나라를 처음 알게되었습니다. 저희 집 임대인은 강북에 사시면서 3천만원 갭투자로 저희가 사는 집을 보유한 분이었습니다. 저희가 전세 계약을 한후 전세가가 올라가니 임대인은 투자금은 모두 회수 했고 지속적인 수익을 확보하게 되는 것을 직접 보게 되었습니다. 아차 싶었습니다. 회고를 하자면, 소득이 감당할 수 있는 범위에서 조금더 적극적으로 매수를 하지 않았을까 싶습니다. 당시에는 나름 "우리는 잘 벌고 있어" 라는 착각을 했다는 점입니다. 자산의 증식은 결국 노동에 의한 부분은 한계가 있다는 것을 알게 되었습니다. 

2. 첫 메이저 매수: 천호 태영 34평 매수 (5억, 2017.10)

2017년 10월, 5억 수준에 천호 태영아파트를 매수했습니다. 강동권 구축 단지입니다. 해당 집을 매수하게 된 이유는 다른 거 없고 장모님댁이 올림픽 공원 근처에 있었습니다. 그 당시 당산 24평 가격이면 천호 지역에서는 34평 집을 살 수 있는 가격 수준이 되었습니다. 이사를 가면서 1.4억 수준의 대출을 받게 되었습니다. 단지 특성은 그나마 평지고, 이마트가 있고, 지하철이 더블 역세권이었습니다. 첫 아이가 태어나면서 매수를 결정했고, 단지내 어린이집이 좋았습니다. 적어도 강동의 입구이니 어떻게든 오르지 않을까 라는 막연한 기대였습니다. 능력이 좋은 분들은 첫 집을 매수 할 때 여러 분석을 하지만, 저희는 가장 중요하게 생각한 부분은 교통이었습니다. 첫 아이가 태어나고 빨리 집에와서 장모님과 바톤 터치를 하는데 목표가 있었습니다. 첫 아이가 생기고 맞벌이를 한다면 장모님 댁 근처에 어떻게든 가시거나 혹은 아내 직장 옆에 찰싹 붙어야 합니다. 

3. 조금 더 깊게: 천호 재개발 매수 (2018.3)

부동산이 무섭게 오르는 시기였습니다. 당연히 주변을 돌아보게 되었고, 저희가 주목한 부분은 실거주하는 지역에서 대장 아파트는 어디에 있고 어디가 대장이 될것인지에 대한 생각을 하게 되었습니다. 당시 천호동에서는 래미안 팰리스가 대장이었습니다. 신축이라는 것을 모르고 살았고, 성인들은 신축이 필요가 없었습니다. 하지만, 아이가 생기니 단지내 차량이 없었으면 싶었습니다. 그래서 신축을 어떻게 하면 싸게 살수 있을지 알아보게 되었고, 재개발을 공부하게 되었습니다. 당시 천호 재개발 지역은 많은 지역이 해제 된 상태로 지지부진한 상태였습니다. 다행히 사업 시행인가가 난 곳은 천호 1구역이 있었습니다. 사업 시행 인가가 중요한 이유는 나중에 상세하게 전해 드리겠습니다. 현재는 불가하지만 생각보다 낮은 분양가도 관심을 갖도록 해주었습니다. 34평 기준 7억~8억이었습니다. 당시 태영 아파트 시세가 6.5억 수준이었습니다. 이럴 바에는 차라리 조금 더 대출 받는다 치고 천호 재개발 지역을 매수해 보자 하면서 부동산 투자를 진지하게 접하게 되었습니다. 손해 봐도 5천 만원이다라는 계산이었습니다.

4. 투자와 실 거주의 분리: 신촌 힐스테이트 이동

이후 천호동 구축 아파트는 전세로 돌리고, 신촌 신축 아파트로 거주지를 옮겼습니다. 기존 자산을 매각하지 않고 전세 레버리지를 활용해 투자와 실거주를 분리하게 되었습니다. 여기서 처음 전세 자금 대출의 최대 장점을 알게되었습니다. 전세 자금 대출은 원금 상환이 없다는 점입니다. 주택 담보 대출은 1년 거치 후 결국 원금 상환이 필요합니다. 전세자금 대출은 이자만 내는 구조입니다. 이게 다른 투자를 하는 하나의 시드 머니 역할을 할 수도 있다는 것을 알게되었습니다. 

5. 새로운 시작: 강동 재개발 아파트 입주 (2024.12)

2024년 12월 재개발이 완료된 아파트에 입주했습니다. 총 8억 정도(분양 +프리미엄)의 비용이 투입 되었지만, 이제는 제 보금자리가 된 곳에서 새로운 일상을 시작하고 있습니다. 

6. 자산의 새로운 배치 : 천호 태영 매도 (2026.8)

비과세에 대해 눈을 뜨게 되었습니다. 결국 부동산의 마지막은 매도 타이밍과 세금 입니다. 양도세를 어떻게 절약할 수 있느냐에 있습니다. 

7. 그래서 지금은 순자산 약 30억이 되었습니다. (부동산 22억, 현금 7억)

큰 기대를 하시고 보셨다면 아쉬울수도 있습니다. 지금까지 전세로 시작해서 매수하고, 투자하고, 실거주와 투자를 분리하고, 다시 입주를 하는 과정을 정리해봤습니다. 벌써 아셨겠지만, 제가 특별히 투자 능력이 뛰어난 사람도 아닙니다. 부동산 시장의 흐름을 읽을 만큼 능력이 뛰어난 사람도 아닙니다. 결혼하고, 아이가 생기고, 직장을 다니고, 이사를 가는 과정에서 그때 그때 어디에 집중을 하고 어떤 부분을 포기 했는지에 따라 자산이 조금씩 변화하게 되었습니다. 돌아 보니 큰 성공은 아니지만, 그래도 40대 서울 자가에 사는 평범한 회사원의 삶이 되었습니다. 앞으로는 현금 자산을 미국 ETF등 금융 자산을 어떻게 구성하고 운영 하는지에 대해서도 공부해 보고자 합니다. 그저 한 평범한 직장인의 라이프 사이클에 따른 투자 이야기지만, 저의 선택과 시행 착오 들이 누군가에게는 작은 참고가 되고 나아가서는 나침반이 되었으면 싶습니다.