재개발 상가 투자에서 가장 중요했던 것, 결국 ‘입주권’이었습니다

재개발 상가 투자를 하면서 가장 중요하게 봤던 것

천호1구역에 투자하면서 제가 가장 많이 공부했던 것은 재개발 입주권이었습니다.

처음에는 저도 단순하게 생각했습니다.

상가를 사면 되는 것인지, 아니면 주택을 사야하는지, 몰랐습니다.

천호 1구역 재개발 구역은 특수성이 있었습니다. 주택이 없었습니다. 즉 상가를 매수해서 입주권을 확보 해야 했습니다. 

제가 천호1구역에 투자할 당시에도 결국 가장 중요하게 확인했던 것은 딱 하나였습니다.

"결국 입주권을 어떻게 확보 할 수 있느냐 없느냐였습니다."

그리고 그 질문에 답은 오히려 심플했습니다. 상가의 권리가액이 최소 아파트 분양가액를 넘을 경우 입주권에 대한 확보가 가능했습니다.

재개발 지역 중 상가만 있다면 입주권은 어떻게 확보 되는가?

재개발 상가를 공부하다 보면 어색하고도 거리가 먼 부동산 용어들을 만나게 됩니다.

현재 매매가격, 예상 감정평가액, 종전자산 평가액, 비례율, 권리가액, 분양가 등 처음 들으면 어렵습니다.

저희가 감평사도 아니고, 어렵습니다. 단순하게 정리하면 현재는 딱 한개만 기억하시며 됩니다.

관리처분계획기준일 현재의 권리가액이었습니다.

서울시 도시 및 주거환경정비조례를 공부하면서 제가 중요하게 봤던 기준은 간단했습니다.

관리처분계획기준일을 기준으로 내 권리가액이 분양받을 수 있는 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이어야 한다는 것입니다.

쉽게 말하면 재개발 상가를 매수할 때는 단순히 현재 상가 가격만 볼 것이 아니라, 최종적으로 인정되는 내 권리가액이 아파트 분양을 받을 수 있는 기준을 충족하는지를 확인해야 한다는 뜻입니다.

가장 중요한 기준일은 관리처분계획기준일입니다.

주의해야 할 부분이 있습니다.

재개발 투자를 공부하다 보면 사업시행인가, 분양신청, 관리처분인가 등 여러 단계가 등장합니다.

분양대상자 판단의 기준이 되는 시점은 관리처분계획기준일입니다.

내가 가진 권리가액과

분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액

을 비교하는 것입니다.

부동산에서 뭐라 말하든지, 예상 감평액들은 아시다시피 의미가 없습니다. 아무리 특약을 두고 물딱지에 대한 보상 이야기를 해도 의미가 없습니다. 특약으로 보상 받을 생각을 하면 않 됩니다. 가능성이 거의 없다고 보셔도 됩니다. 

권리가액은 어떻게 이해해야 할까?

여기에서 주의 해야 하는 사항이 있습니다.

재개발 투자에서 종전자산 감정평가액 × 비례율 = 권리가액이라는 식으로 설명하는 경우가 있습니다.

기준이 되는 자산은 종전자산 감정평가액입니다. 절대 권리가가 아닙니다.

서울시 도시정비조례에서 사용하는 권리가액의 정의와 실제 관리처분계획에서 적용되는 구조를 확인해야 하기 때문입니다.

사업시행인가 이후에는 종전자산 평가가 확정되기 때문에, 투자자 입장에서는 사업 단계가 어디까지 왔는지를 함께 확인할 필요가 있습니다.

재개발 물건은 어떻게 보고 어떻게 매수를 해야하는가?

재개발 투자를 한다면 저는 조심스럽지만, 다음의 순서로 확인할 것 같습니다.

순서	확인할 내용
①	사업 유형 재개발인지 먼저 확인합니다.
②	권리산정기준일 해당 물건의 권리가 정상적으로 인정될 수 있는지 확인합니다. 간혹 권리가 산정일에 따라 물딱지가 될 수 있습니다.
③	사업시행인가 종전 자산 평가액에 대해 확인합니다. 매우 중요합니다.=
④	관리처분계획기준일 분양대상자 판단의 기준이 되는 시점을 확인합니다.

결국 제가 봤던 것은 '가격'이 아니라 '권리'였습니다.

예를 들어 어떤 상가가 현재 3억원이라고 가정해보겠습니다.

그 상가가 싸 보인다고 해서 바로 좋은 투자라고 할 수는 없습니다.

반대로 4억원, 5억원이라고 해서 무조건 비싼 것도 아닙니다.

중요한 것은 그 가격 안에 어떤 권리가 들어 있는지입니다.

그래서 재개발 상가를 볼 때는

"이 상가가 지금 얼마인가?"

보다

"이 상가를 가지고 최종적으로 어떤 권리를 확보할 수 있는가?"

를 먼저 생각해야 한다고 봅니다.

그리고 그 권리를 계산하기 위해 종전자산 평가와 권리가액, 최소규모 공동주택 추산액을 확인하는 것입니다.

제가 가장 경계했던 것은 '부동산 사장님이 된다고 했다'는 말이었습니다.

천호1구역에 투자하면서 이 부분을 정말 많이 배웠습니다.

당시 저를 도와주셨던 부동산 사장님에게는 지금도 고마운 마음이 있습니다.

좋은 물건을 찾는 과정에서 도움을 많이 받았고, 지역의 사정도 많이 배울 수 있었습니다.

하지만 최종적으로 입주권이 나오는지 여부까지 부동산 사장님에게 맡겨서는 안 된다고 생각합니다.

그 부분은 결국 매수자인 내가 확인해야 합니다.

번지수와 물건을 정확하게 확인하고, 여러 물건을 합쳤을 때 권리가액이 어떻게 되는지 확인해야 합니다.

그리고 그 권리가액으로 공동주택 분양이 가능한지도 직접 확인해야 합니다.

가능하다면 조합에 직접 문의해서 확인하는 것이 좋다고 생각합니다.

특히 오래된 시장이나 상가가 포함된 재개발 구역은 권리관계가 복잡할 수 있기 때문에 더욱 그렇습니다.

상가 3개를 매수했던 이유도 결국 이것이었습니다.

제가 천호1구역에서 상가 3개를 매수했던 것도 단순히 상가를 여러 개 가지고 싶어서가 아니었습니다.

각 물건의 권리가액을 확인하고 이를 합산했을 때 공동주택 분양을 받을 수 있는 구조를 만들 수 있다고 판단했기 때문입니다.

당시 제가 가진 돈으로 아파트를 바로 매수해서 신축을 기다리는 것보다, 제가 접근할 수 있는 범위 안에서 재개발 사업의 권리를 확보하는 방법을 찾았던 것입니다.

결과적으로 이 선택은 저희 가족의 자산을 크게 바꾸는 계기가 되었습니다.

하지만 지금 생각해보면 운이 좋았던 부분도 있었고, 당시 시장 상황이 지금과 달랐던 부분도 분명히 있었습니다.

그래서 이 글을 읽는 분들에게 "상가 3개를 사면 입주권을 받을 수 있다"는 식으로 받아들여지지는 않았으면 합니다.

재개발 투자는 물건마다 권리관계가 다르고, 사업장의 조례와 정관, 관리처분계획 등에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.

지금 다시 재개발 투자를 한다면

예전과 지금은 투자 환경이 많이 달라졌습니다.

제가 당시 천호1구역에 들어갈 수 있었던 방식이 지금도 그대로 가능하다고 생각하지 않습니다.

오히려 지금 재개발 투자를 공부한다면 저는 예전보다 훨씬 보수적으로 접근할 것 같습니다.

특히 사업 단계가 어디까지 진행됐는지, 권리가액이 어느 정도인지, 추가분담금은 어떻게 계산되는지, 그리고 내가 실제로 어떤 주택을 분양받을 수 있는지를 하나씩 확인할 것 같습니다.

제가 당시 중요하게 생각했던 것도 결국 같은 것이었습니다.

"내가 얼마를 넣으면 무엇을 얻는가?"

이 질문에 답할 수 있어야 투자할 수 있다고 생각합니다.

재개발 투자는 '좋은 지역'보다 '내가 사는 권리'를 봐야 했습니다.

천호1구역을 투자하면서 저는 부동산을 보는 방법을 조금 더 깊게 배웠습니다.

좋은 지역을 찾는 것도 중요합니다.

하지만 재개발에서는 그것만큼이나 내가 매수하는 물건이 어떤 권리를 가지고 있는지를 확인하는 것이 중요했습니다.

특히 상가 투자를 통해 공동주택 분양을 목표로 한다면 현재 가격이나 예상 감정평가액만 바라봐서는 안 됩니다.

관리처분계획기준일의 권리가액과 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액을 비교하고, 그 사이에 충분한 여유가 있는지 확인하는 것.

제가 천호1구역을 공부하면서 가장 중요하게 배운 내용입니다.

그리고 이 과정에서 한 가지 더 배웠습니다.

부동산 투자는 결국 남이 대신 판단해주는 것이 아니라 내가 공부하고 결정해야 한다는 것.

당시에는 정말 많은 공부가 필요했습니다.

하지만 지금 돌이켜보면 그 공부가 이후의 부동산 투자에서 큰 자산이 되었습니다.

※ 주의사항

이 글은 제가 과거 재개발 투자를 진행하면서 공부하고 경험했던 내용을 기록한 것입니다. 재개발·재건축 사업의 분양자격과 권리가액은 사업장별 조례 적용, 권리산정기준일, 취득 시점, 공유·분할 여부, 조합 정관 및 관리처분계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 실제 투자를 검토한다면 부동산 중개업소의 설명만으로 판단하지 말고 해당 조합과 관할 기관 등을 통해 본인의 권리관계를 직접 확인하시기 바랍니다.